Dalej należy zauważyć, iż może się zdarzyć, że niewykonanie umowy nastąpiło wskutek okoliczności, za które odpowiedzialność ponoszą obie strony. Przykładowo, kupujący nie dostarczył do banku na czas wymaganych dokumentów, wobec czego nie doszło do udzielenia kredytu na sfinansowanie nieruchomości. Natomiast, sprzedający Zgodnie z definicją wskazaną w art. 3 pkt 5 ustawy z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (t.j. Dz. U. z 2019 r. poz. 1805 z późn. zm.), dalej „ ustawa deweloperska ”,umowa deweloperska dotyczy przeniesienia na nabywcę, po zakończeniu przedsięwzięcia deweloperskiego, prawa Umowa deweloperska wprawdzie nie przenosi własności domu lub mieszkania, ale trzeba pamiętać, że na jej podstawie zostają ustalone wszystkie kluczowe aspekty przyszłej transakcji – np. cena za nieruchomość. Postanowiliśmy zatem wyjaśnić, jakie elementy zawiera poprawnie sporządzona umowa deweloperska. Zwracamy uwagę na fakt, że Umowa deweloperska. Umowa deweloperska to umowa zawierana pomiędzy deweloperem a osobą zainteresowaną zakupem lokalu w budowanym przez niego budynku. Przedmiotem jej zobowiązanie się dewelopera do wybudowania budynku o określonych w umowie parametrach, a po jej zakończeniu przeniesienie prawa własności lokalu na kupującego. Umowa z deweloperem nie może zawierać zapisów, które są dla konsumentów mniej korzystne niż regulacje przewidziane w ustawie. Wszystkie zapisy, które deweloperowi uda się przeforsować w ramach zawieranych przezeń umów, a które będą osłabiać pozycję nabywców (poniżej poziomu wyznaczonego nową ustawą), należy traktować Ostatnia przesłanka zwrotu opłaty rezerwacyjnej odnosi się do sytuacji, w której w przypadku, gdy umowa, o której mowa w art. 3 lub 4 ustawy deweloperskiej została poprzedzona umową rezerwacyjną, a deweloper albo przedsiębiorca inny niż deweloper nie usunął wad zgłoszonych do protokołu odbioru i nabywca nie przystąpił do Jak się okazuje, może odmówić wypłaty kredytu, jeśli klient nie spełni warunków wypłacenia środków określonych w umowie, czyli np. nie dostarczy polisy ubezpieczeniowej lub wpisu hipoteki do księgi wieczystej nieruchomości. Jeśli kredytobiorca nie spełni takich warunków w określonym terminie, umowa kredytu zwykle wygasa i o Kolejnym argumentem przemawiającym za tym, że należy składać wnioski o do kilku banków o przyznanie kredytu hipotecznego jest fakt, iż umowa związana z kupnem mieszkania od dewelopera bardzo często obłożona jest wieloma restrykcjami. Więcej dowiesz się z artykułów: umowa przedwstępna zakupu nieruchomości , oraz umowa deweloperska. Podsumowując, najważniejsze jest, aby w umowie zastrzegać terminy zwrotu pieniędzy, jeżeli strony nie wywiążą się z umowy, czy dojdzie do jej zerwania. Jeżeli odstąpienie od umowy następuje, a w umowie są przesłanki do takiej możliwości, nabywca nie zwraca żadnych kosztów deweloperowi, gdyż umowa jest traktowana jako niezawarta. umowa deweloperska lub prospekt informacyjny nie zawiera w swej treści elementów wymaganych przez ustawę, informacje zawarte w umowie nie są tożsame z informacjami znajdującymi się w treści prospektu informacyjnego lub innego załącznika do umowy, deweloper nie doręczył nabywcy prospektu informacyjnego wraz z załącznikami, hj8fp. Rynek nieruchomości mieszkalnych w Polsce charakteryzuje się względną stabilnością ze względu na podaż mieszkań. Deweloperzy realizują przedsięwzięcia deweloperskie na podstawie otrzymywanych w trakcie ich trwania wpłat. Gotowe mieszkania są natomiast sprzedawane na podstawie umów przedwstępnych sprzedaży. W każdej sytuacji deweloper ma obowiązek rozliczyć względem VAT oraz PIT(CIT) realizowaną dostawę mieszkań oraz w odpowiednich okresach otrzymywane wpłaty (opłaty rezerwacyjne, zaliczki, inne opłaty) jednak moment ich opodatkowania różni się znacząco od podstawowych reguł opodatkowania. Ja rozliczana jest zaliczka otrzymana przez dewelopera? Odpowiadamy! Następstwa zawarcia umowy deweloperskiej W sytuacji, gdy pomiędzy nabywcą a deweloperem dochodzi do zawarcia umowy deweloperskiej, powstają na jej podstawie obopólne zobowiązania do wykonania przez obie strony umowy w określonych ramach czasowych. W przypadku dewelopera na ogół jest on zobligowany do wybudowania lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego w określonych terminach, pod określonym adresem a po wybudowaniu nieruchomości do ustanowienia odrębności własności przedmiotowej nieruchomości. Z kolei nabywca najczęściej zobowiązuje się regulować w określonych umową terminach część ceny nabycia mieszkania na poczet realizowanego w czasie przedsięwzięcia deweloperskiego na specjalnie utworzony przez dewelopera rachunek powierniczy (otwarty lub zamknięty). Szczegółowo elementy umowy deweloperskiej zostały określone w art. 22 ustawy o ochronie praw nabytych lokalu mieszkalnego lub domu umowy deweloperskiej funkcjonuje także umowa przedwstępna sprzedaży będąca niejako zamiennikiem umowy deweloperskiej, która najczęściej dotyczy lokali użytkowych, jednakże czasem może też wystąpić przy sprzedaży mieszkań. Umowa przedwstępna sprzedaży zawierana jest z kolei przeważnie przed ukończeniem albo po zakończeniu przedsięwzięcia deweloperskiego. Specyfika umowy polega przede wszystkim na ustanowieniu odrębności własności nieruchomości i zobowiązaniu się nabywcy do zakupu przedmiotowej nieruchomości. Co ciekawe przy skorzystaniu przez dewelopera z umowy przedwstępnej sprzedaży zamiast umowy deweloperskiej nie jest on zobowiązany do gromadzenia wpłacanych od nabywcy środków na rachunku powierniczym. Ostatnim etapem procesu nabycia mieszkania lub domu jest zawarcie umowy ustanowienia odrębności własności i umowy przyrzeczonej jej sprzedaży lub po prostu umowy sprzedaży. Słowo o rachunku powierniczym Dla wyjaśnienia istoty i sposobu działania rachunku powierniczego warto przytoczyć art. 59 ust. 1-3a ustawy prawo bankowe, w którym prawodawca określa, że na rachunku powierniczym mogą być gromadzone wyłącznie środki pieniężne powierzone posiadaczowi rachunku - na podstawie odrębnej umowy - przez osobę trzecią. Stronami umowy rachunku powierniczego są bank i posiadacz rachunku (powiernik). Umowa zawarta pomiędzy ww. stronami określa warunki, jakie powinny być spełnione, aby środki pieniężne osób trzecich wpłacone na rachunek mogły być wypłacone posiadaczowi rachunku lub aby jego dyspozycje w zakresie wykorzystania tych środków mogły być zrealizowane. Rachunek powierniczy jest prowadzony w sposób umożliwiający w każdym czasie identyfikację osób trzecich, które wpłaciły środki pieniężne na ten rachunek, oraz obliczenie ich udziału w kwocie zgromadzonej na rachunku powierniczym. Na podstawie przytoczonych powyżej przepisów można dostrzec, że istota rachunku powierniczego zmierza do zabezpieczenia interesów osób trzecich (nabywców), co do środków, które wpływają na to konto. Ponadto na tym rachunku środki mogą być gromadzone tylko na podstawie zawartej umowy i zgodnie z jej warunkami. W przypadku dewelopera po otrzymaniu wpłat na rachunek powierniczy nie stanowią one w tym momencie środków, którymi może on swobodnie dysponować. Nie ma przy tym znaczenia czy jest to rachunek powierniczy otwarty czy zamknięty. Tak, więc jeszcze na tym etapie, czyli dokonywaniu przez nabywców wpłat na rachunek powierniczy zgodnie z umową deweloperską deweloper nie może mówić o otrzymaniu zaliczki i obowiązku opodatkowania w VAT otrzymanych wpłat z uwagi na brak możliwości swobodnego dysponowania pieniędzmi „celowymi” zgromadzonymi na rachunku powierniczym. Zaliczka otrzymana przez dewelopera a obowiązek podatkowy w VAT i PIT Jeżeli czynny podatnik VAT przed wykonaniem usługi lub sprzedażą towaru otrzyma wpłatę o charakterze zaliczki, wówczas ma obowiązek wystawić fakturę zaliczkową dokumentującą dany wpływ najdalej do 15-tego dnia następnego miesiąca po miesiącu przypadku dewelopera moment obowiązku podatkowego w VAT w stosunku do otrzymanych wpłat (na podstawie umowy deweloperskiej) powstanie dopiero, gdy zwolni on środki z rachunku powierniczego, na którego nabywcy wpłacali „zaliczki”. Dodatkowo trzeba wspomnieć, że środki na rachunku powierniczym mogą zostać w niektórych sytuacjach zwrócone nabywcy a zatem nie posiadają znamion zaliczek, czyli wpłat o charakterze ostatecznym na poczet przyszłej dostawy towarów. Tak, więc samo otrzymanie środków pieniężnych nie obliguje dewelopera do opodatkowania faktu ich otrzymania ani w podatku VAT ani w podatku PIT (CIT). Dopiero moment (miesiąc) uwolnienia tych środków z rachunku powierniczego powoduje powoduje obowiązek opodatkowania pobranych środków w VAT (otrzymane od nabywców kwoty należy traktować, jako kwoty brutto). Uzupełniając powyższe jeszcze o obowiązek podatkowy w podatku dochodowym to wystąpi on z dniem przeniesienia własności nieruchomości na nabywcę. Moment ten występuje przeważnie w związku z podpisaniem umowy sprzedaży albo umowy przyrzeczonej sprzedaży. Potwierdzeniem powyższego stanowiska jest interpretacja indywidualna wydana przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z o sygn. a także interpretacja indywidualna wydana przez Dyrektora Skarbowej w Bydgoszczy z o sygn. ITPP1/443-299b/14/MN. Wystawienie faktur dla osób prywatnych Przy omawianiu procesu rozliczania podatku VAT u dewelopera warto zasygnalizować także aspekt wystawiania faktur na rzecz osób prywatnych, którzy najczęściej są odbiorcami mieszkań. Jeżeli nie upominają się oni o faktury to deweloper rozlicza podatek VAT na podstawie utworzonego dowodu wewnętrznego (zgodnie z datą wypłacenia środków z rachunku powierniczego). Jeżeli natomiast nabywca zażąda wystawienia faktury to w myśl art. 106b ust. 3 ustawy o VAT dewelopera ma obowiązek wystawić fakturę dokumentującą otrzymanie całości lub części zapłaty przed wykonaniem usługi lub dostawą towarów, jeżeli żądanie jej wystawienia deweloper otrzymał w terminie 3 miesięcy, licząc od końca miesiąca, w którym dostarczono towar lub wykonano usługę bądź otrzymano całość lub część zapłaty. Przykład 3. Państwo Kowalscy podpisali w miesiącu 04/2019 r. umowę przedwstępną sprzedaży na zakup mieszkania. Do końca miesiąca 04/2019 r. zgodnie z umową wpłacili zł zaliczki na zwykły rachunek bankowy dewelopera. W ciągu dwóch miesięcy tj. w miesiącu 06/2019 r. podpisali oni umowę przenoszącą ustanowioną wcześniej odrębność własności nieruchomości oraz umowę sprzedaży. W którym momencie nastąpi u dewelopera będącego czynnym podatnikiem VAT obowiązek opodatkowania przedmiotowej dostawy nieruchomości? Z uwagi na fakt, że deweloper dysponował gotowym mieszkaniem, zastosował w tym wypadku umowę przedwstępną sprzedaży. Zatem obowiązek opodatkowania w VAT i tylko w VAT otrzymanej zaliczki powstał w miesiącu 04/2019 r. Natomiast w miesiącu 06/2019 r. a więc w okresie przeniesienia własności nieruchomości na nabywcę następuje fakt dostawy tej nieruchomości a więc obowiązek opodatkowania pozostałej kwoty w VAT oraz pełnej wartości ceny sprzedaży w PIT (CIT). Przykład 4. Państwo Nowakowie podpisali z deweloperem umowę rezerwacyjną. Na jej podstawie wpłacili zł opłaty na zwykły rachunek bankowy dewelopera będącym czynnym podatnikiem VAT. Następnie podpisali umowę deweloperską zgodnie, z którą do końca miesiąca 02/2019 r. wpłacili na rachunek powierniczy dewelopera zł, a do końca miesiąca 03/2019 r. sumę zł. W miesiącu 04/2019 r. deweloper wypłacił z rachunku powierniczego kwotę zł a w miesiącu 05/2019 r. kolejne zł. Mieszkanie nie zostało jeszcze ukończone. Umowa ustanowienia odrębności własności nieruchomości z przeniesieniem i umowa sprzedaży także z uwagi na nie ukończenie mieszkania nie zostały podpisane. Deweloper zastanawia się, w jaki sposób i czy w ogóle powinien opodatkować w VAT otrzymane zaliczki?Deweloper powinien w miesiącu pobrania środków z rachunku powierniczego, czyli w miesiącu 04/2019 r. opodatkować względem VAT kwotę zł (traktując ją, jako zaliczkę brutto). Następnie w kolejnym miesiącu 05/2019 r. powinien opodatkować kolejną wypłaconą z rachunku powierniczego sumę zł. Do każdych wpłat deweloper powinien wystawić fakturę dokumentującą wypłacone kwoty a za datę otrzymania zaliczki powinien wpisać datę zwolnienia środków z jego rachunku powierniczego a nie datę otrzymania wpłat od nabywców. Pozostałe zł, które nie zostało jeszcze zwolnione z rachunku powierniczego nie podlega obowiązkowi opodatkowania w VAT. Z uwagi natomiast na nie ukończenie jeszcze budowy mieszkania, nie odebranie go przez nadzór, nie ustanowienie odrębności własności nieruchomości z przeniesieniem na nabywców nie powstał obowiązek opodatkowania tej dostawy w podatku dochodowym. Przedwstępna umowa sprzedaży nieruchomości poprzedza większość transakcji sprzedaży nieruchomości Każdy, kto zamierza posiłkować się kredytem hipotecznym przy zakupie nieruchomości, musi dokładnie przeanalizować treść zawieranej umowy przedwstępnej. Na co koniecznie trzeba zwrócić uwagę? Najważniejsze są zapisy dotyczące: szczegółów związanych z przedmiotem sprzedaży, zapoznanie się z ewentualnymi konsekwencjami związanymi z wycofaniem się z umowy kupna nieruchomości; w przypadku mieszkania - należy zwrócić uwagę na to, czy umowa przewiduje sprzedaż cząstkowego udziału w gruncie oraz współwłasności ścian zewnętrznych; stron umowy - czyli czy osoba figurująca w umowie przedwstępnej ma faktycznie prawo do sprzedaży tej nieruchomości. Kupujący powinien sprawdzić, czy nieruchomość stanowiąca przedmiot zakupu nie jest w jakikolwiek sposób obciążona: konieczne jest wnikliwe zapoznanie się z wszystkimi działami księgi wieczystej; w przypadku własnościowego mieszkania spółdzielczego istotne jest sprawdzenie, czy nie ma zaległości w opłatach czynszu. Wszystkie wymienione kwestie mają znaczenie podczas procesu decyzyjnego w banku, w którym ubiegamy się o kredyt. Jakiekolwiek uchybienia bądź braki w umowie przedwstępnej będą owocowały koniecznością dostarczenia niezbędnych dokumentów, co wiąże się z opóźnieniem w wydaniu decyzji i wypłacie kredytu. W pewnych sytuacjach błędnie sformułowana umowa przedwstępna może spowodować wystosowanie przez bank prośby do sprzedającego o przeredagowanie jej treści zgodnie z obowiązującymi przepisami. Szczególną ostrożność należy zachować, podpisując umowę przedwstępną z deweloperem, co oznacza jednocześnie konieczność dokonania pierwszej wpłaty na zakup nieruchomości. Niedotrzymanie terminu dokonania pierwszej wpłaty środków na konto zbywcy zapisanego w umowie - czy to z przyczyn własnych, czy też z powodu nieprawidłowego jej sformułowania - spowoduje utratę wpłaconych środków. Podpisując umowę przedwstępną powinniśmy się zorientować czy istnieje możliwość przesunięcia terminu dokonania pierwszej wpłaty – w przypadku nieruchomości na rynku pierwotnym lub całości kwoty – w umowie dotyczącej rynku wtórnego. Przy finansowaniu zakupu z udziałem kredytu hipotecznego istotne jest oszacowanie realnego terminu uruchomienia środków. Każdy bank posiada inny czas, w którym rozpatruje wniosek kredytowy, w zależności od kompletności przedłożonych dokumentów okres ten może wahać się od jednego do czterech tygodni. Warunkiem koniecznym do rozpoczęcia przez bank procesu weryfikacji kredytobiorcy jest posiadanie przez niego podpisanej umowy przedwstępnej, jest to dokument precyzujący cel, na jaki zostaną spożytkowane środki. Uruchomienie środków z kredytu będzie miało inny przebieg dla rynku pierwotnego i wtórnego. Dla rynku pierwotnego następuje po uzyskaniu pozytywnej decyzji kredytowej w wyznaczonym w umowie przedwstępnej terminie, środki przelane są bezpośrednio na konto dewelopera. W przypadku rynku wtórnego środki uruchamiane są na konto zbywcy po przedstawieniu w banku podpisanego przez strony aktu notarialnego stwierdzającego dokonanie sprzedaży. Wybór formy prawnej umowy przedwstępnej należy do kupującego. To od niego zależy czy będzie się chciał w ten sposób dodatkowo zabezpieczyć czy nie, banki honorują oba warianty umów – cywilnoprawną i w formie aktu notarialnego. Jeśli chcesz dowiedzieć się więcej, zadzwoń do Doradcy Murator FINANSE - (22) 611 63 93 lub wypełnij formularz Katarzyna Michaluk|Murator Finanse W przypadku analizy przedstawionego przez dewelopera projektu umowy deweloperskiej warto zwrócić uwagę na zapisy dotyczące kar umownych. Podpisując umowę, oczywiście nie zakładamy, że deweloper nie wywiąże się ze swoich zobowiązań w terminie. W przypadku jednak ewentualnych problemów, a zwłaszcza opóźnień w realizacji inwestycji, szybko dostrzeżemy wagę postanowień dotyczących kar umownych w umowie deweloperskiej. Jaki jest cel kary umownej Kara umowna spełnia funkcję uproszczonego odszkodowania, innymi słowy odszkodowania zryczałtowanego. Zabezpiecza nabywcę przed skutkami niewykonania lub niewłaściwego wykonania umowy. Jeśli w umowie nie ma przepisu dotyczącego kary umownej, to w przypadku niewłaściwego wykonania umowy, klientowi przysługuje odszkodowanie. W przypadku umowy deweloperskiej najczęściej i domyślnie jest do odszkodowanie za opóźnienie w przeniesieniu własności. W przypadku opóźnienia w zawarciu finalnego aktu notarialnego nabywca ponosi szkodę majątkową, np. musi wynajmować dłużej mieszkanie albo płacić większe koszty kredytu hipotecznego. Jeśli chciałby dochodzić odszkodowania za tę szkodę np. przed sądem, to musi te koszty dokładnie udowodnić, co najczęściej nie jest łatwe. W procesie z deweloperem ten ostatni będzie chwytał się wszelkich sposobów, żeby wykazać, że jednak nabywca nie poniósł tej szkody. Raczej też nie wypłaci odszkodowania dobrowolnie. W przypadku zastrzeżenia kary umownej sytuacja jest o wiele prostsza. Jeśli występuje opóźnienie w zawarciu umowy deweloperskiej, to automatycznie przysługuje kara umowna w określonej wysokości. Wystarczy wtedy wskazać przed sądem, że doszło do opóźnienia i sąd najczęściej zasądzi tę karę bez konieczności udowadniania, że nabywca mieszkania poniósł szkodę w określonej wysokości. Co więcej, mógł on w praktyce ponieść szkodę mniejszą niż ustalona kara umowna albo w ogóle jej nie ponieść. Ponieważ deweloper ma małe szanse na wygranie takiego procesu, najczęściej dobrowolnie wypłaci należną karę umowną. Deweloper mógłby się bronić w zasadzie jedynie argumentem, że klient przyczynił się do opóźnienia albo powstało ono wskutek działania siły wyższej. Jak więc widać, zastrzeżenie kary umownej ogromnie ułatwia dochodzenie rekompensaty za opóźnienie dewelopera. Czy kary umowne powinny się znaleźć w umowie deweloperskiej Na pewno powinny się znaleźć. Jest to wymagane przez tzw. ustawę deweloperską, a konkretnie jej art. 22 ust. 1 pkt 13. Poza tym wysokość odsetek należnych deweloperowi w przypadku opóźnienia w płatności ceny nie powinna przewyższać wysokości kar umownych. Czy zawsze tak jest? Niestety nie i dlatego między innymi warto przeczytać umowę deweloperską przed jej podpisaniem. Sankcja za brak wpisania kary umownej przez dewelopera jest niewielka, a korzyść ogromna. Dzięki temu wydatnie ogranicza on ewentualne ryzyko związane z własną odpowiedzialnością za niewłaściwe wykonanie umowy (głównie nieterminowe wykonanie umowy). Jak powinna być określona kara umowna Kara umowna w umowie deweloperskiej najczęściej jest określana procentowo – w odniesieniu do wartości mieszkania, nie jest to jednak bezwzględne wymaganie. Może być też oznaczona kwotowo. Sam sposób określenia kary umownej jest niezwykle istotny i powinien być zawsze weryfikowany. Jak bowiem wynika z wielu orzeczeń sądowych, nieprawidłowy sposób określenia kary umownej, czyli najczęściej taki, który nie pozwala na jej obliczenie w sposób całkowicie pewny, powoduje, że całe postanowienie dotyczące kary umownej może być uznane za nieważne. Przykładowy zapis dotyczące kary umownej, który został znaleziony w jednej z umów deweloperskich, wygląda następująco: „W przypadku nieprzekazania Lokalu w terminie z winy Dewelopera, Kupujący może naliczyć Deweloperowi kary umowne za każdy dzień zwłoki, w wysokości odsetek ustawowych od Ceny Mieszkania określonej w umowie” Jest to zapis nieprawidłowy, przede wszystkim dlatego, że nie określa, o jakie dokładnie odsetki ustawowe chodzi. W przypadku sporu powstanie wątpliwość, czy chodzi o odsetki tzw. kapitałowe (niższe) czy też odsetki ustawowe za opóźnienie (wyższe). Trudno powiedzieć, czy tak nieprecyzyjne określenie wysokości kary umownej jest wynikiem błędu czy też celowego działania. Zresztą powyższy zapis mógłby też zostać doprecyzowany pod innymi względami. Jaka wysokość kary umownej? Najczęściej kary umowne zastrzegane są w wysokości bezpiecznej dla dewelopera, to znaczy na pewnym minimalnym poziomie. Często w przypadku opóźnień ten poziom nie będzie gwarantował realnej rekompensaty. Warto więc skalkulować wskazany (najczęściej procentowo) poziom kary umownej z ceną mieszkania. Czy obliczona kara umowna zapewni nam pokrycie zwiększonych kosztów kredytu, kosztu wynajmu innego mieszkania bądź miejsca postojowego, kosztów związanych z koniecznością przesunięcia ekipy remontowej na inny termin lub poszukiwania nowej ekipy? Przykładem nie do końca korzystnego dla nabywcy określenia wysokości kary umownej jest następujący zapis: „Za opóźnienie w odbiorze lokalu mieszkalnego Deweloper zobowiązuje się zapłacić Nabywcy karę umowną w wysokości 0,01 % (jednej setnej procenta) ceny za przedmiotowy lokal mieszkalny, za każdy dzień opóźnienia, z tym, że suma należnej Kupującemu kary umownej nie może przekroczyć 2% (dwóch procent) ceny za przedmiot niniejszej umowy”. Biorąc pod uwagę powyższe, w przypadku, gdy opóźnienie wyniesie 1 rok, nabywca otrzyma tylko rekompensatę w wysokości 2 % ceny mieszkania. Gdyby klient opóźnił się z zapłatą o rok, musiałby zapłacić np. 7 % ceny (w zależności od aktualnej stawki odsetek ustawowych za opóźnienie). Co więcej, zdarzają się umowy deweloperskie, gdzie kara umowna zastrzeżona jest na tak niskim poziomie, że w zasadzie zamiast zapewniać nabywcy rekompensatę w przypadku opóźnienia, w praktyce je wyłącza. Jeśli bowiem kara umowna na poziomie np. 0,05 % ceny w stosunku rocznym przy wartości mieszkania zł wyniesie ok. 208 zł miesięcznie, to rodzi się pytanie o cel tego rodzaju kary umownej. Sens takiej kary umownej jest niewielki, a czasem wręcz pogarsza sytuację nabywcy. Nabywca może bowiem dochodzić odszkodowania przekraczającego te 208 zł (jeśli poniósł większą szkodę), ale tylko wtedy, kiedy w umowie jest zapis, który na to pozwala. Zastrzeżenie kary umownej automatycznie bowiem ogranicza możliwość dochodzenia odszkodowania na zasadach ogólnych. Nie trzeba wspominać, że taki zapis ograniczający wysokość kary umownej jest wprowadzany do umowy właśnie na niekorzyść nabywcy i umowa ta nie będzie pozwalała na skorzystanie z możliwości dochodzenia większego odszkodowania. Za co kara umowna? Kara umowna w umowach deweloperskich najczęściej dotyczy jednej sytuacji – opóźnienia w przeniesieniu własności przedmiotu sprzedaży, czyli opóźnienia w zawarcia finalnego aktu notarialnego przenoszącego własność mieszkania. Warto jednak postarać się, żeby kara umowna przysługiwała także w innych przypadkach. Idealnie byłoby, żeby deweloper wpisał karę umowną także na okoliczność opóźnienia w odbiorze lokalu. Data odbioru jest w istocie dla nabywcy często podstawowym wyznacznikiem dalszych planów związanych z mieszkaniem. To przecież pod kątem tej daty nabywcy planują zatrudnienie ekip remontowych i dalsze plany związane z zamieszkaniem w nowo zakupionym mieszkaniu. Inną okolicznością istotną dla klienta jest opóźnienie w usunięciu stwierdzonych wad mieszkania. Również warto postarać się o to, żeby kara umowna przysługiwała także w tym przypadku. Deweloper może być niechętny dodawaniu kolejnych przypadków, kiedy klient może żądać kary umownej. Każdy taki dodatkowy zapis zwiększa bowiem jego ryzyko. Warto jednak spróbować wykorzystać swoją przewagę negocjacyjną. Kara umowna nie jest jednak nigdy zastrzegana w odniesieniu do opóźnień w realizacji poszczególnych etapów inwestycji. Zastrzeżenie kary umownej w takich sytuacjach byłoby bardzo ryzykowne dla dewelopera, a z drugiej strony, nie do końca uzasadnione. Dla klienta najważniejsze jest bowiem otrzymanie mieszkania w terminie, a opóźnienia w realizacji poszczególnych etapów mogą być przecież kompensowane szybszymi pracami na etapie późniejszym albo szybszym oddaniem lokalu do użytkowania. Co zrobić, kiedy nie ma kary umownej? Brak kary umownej u tych klientów, którzy nie skorzystali z usługi sprawdzenia umowy deweloperskiej najczęściej odkrywany jest dopiero w sytuacji, kiedy dochodzi do opóźnienia w realizacji inwestycji i w konsekwencji również opóźnienia w zawarciu umowy przenoszącej własność mieszkania. W tej sytuacji nie da się już nic zrobić, ale nie wszystko stracone. W dalszym ciągu można dochodzić od dewelopera odszkodowania za opóźnienie (zresztą nie tylko za to, także za inne uchybienia np. wady mieszkania). Trzeba się jednak liczyć z tym, że skuteczność tych zabiegów zależeć będzie od posiadanych dowodów, indywidualnej sytuacji oraz wiązać się będzie w nieco większym wysiłkiem niż w przypadku, gdyby w podpisanej umowie znalazły się postanowienia dotyczące kar umownych.